Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas określony
Istnieją dwa rodzaje umów najmu, jeśli chodzi o czas obowiązywania umowy. Są to umowa najmu na czas określony oraz umowa najmu na czas nieokreślony. O ile umowa najmu na czas nieokreślony jest bardziej elastyczna i jej wypowiedzenie jest prostsze, a brak zapisów w umowie na temat wypowiedzenia można zastąpić zasadami z art. 673 § 2 Kodeksu Cywilnego, o tyle umowa na czas określony rządzi się trochę innymi prawami i ten sam artykuł ma drobne ograniczenia i określa tylko ogólne warunki.
Wypowiedzenie umowy na czas nieokreślony
Ogólnie przyjęta zasada wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony mówi, że można ją wypowiedzieć tylko w przypadku sytuacji zaistniałych i określonych w umowie. Wiąże się to z tym iż obie strony umowy powinny przewidzieć dane sytuacje już na etapie podpisania umowy i zawrzeć je w tej umowie. Oczywiście nie oznacza to, że w umowie na czas określony nie można zawrzeć ogólnej klauzuli wypowiedzenia, natomiast warto wiedzieć, iż często stosowany zapis „z ważnych przyczyn" przez każdą ze stron może być interpretowany inaczej i być źródłem sporu w przypadku chęci wypowiedzenia umowy. Zasady i warunki wypowiedzenia umowy, aby mieć moc wykonawczą, muszą być określone precyzyjnie.
Wypowiedzenie umowy bez klauzuli wypowiedzenia
Jeżeli w umowie brakuje klauzuli wypowiedzenia, a jedna lub obie strony chcą umowę wypowiedzieć, potrzebne będzie porozumienie stron. Najlepiej sporządzić warunki porozumienia pisemnie i zawrzeć w nim datę rozwiązania umowy oraz inne postanowienia. W przypadku braku porozumienia, jednostronne wypowiedzenie jest bezskuteczne i obie strony są w dalszym ciągu zobowiązane do wykonania postanowień umowy.
Wypowiedzenie umowy na czas określony przez najemcę
Każda ze stron umowy najmu na czas określony ma prawo wypowiedzieć umowę przed upłynięciem terminu tylko w szczególnych przypadkach określonych ustawowo lub w przypadkach opisanych w umowie. Aby najemca mógł taką umowę wypowiedzieć, muszą zaistnieć okoliczności które opisuje art. 682 Kodeksu Cywilnego czyli wady lokalu zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. W takiej sytuacji najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, mimo iż w chwili umowy wiedział o wadach.
W Wyroku z dnia 1 grudnia 1986, Sąd Najwyższy wskazał, że stan zagrożenia życia pojawia się nie tylko wtedy kiedy nieruchomości grozi zawaleniu lub uszkodzenie, ale również gdy nie spełnia określonych norm sanitarnych lub mamy w niej do czynienia z pleśnią lub grzybem. Należy w takiej sytuacji w prawnie dozwolonej formie wezwać wynajmującego do usunięcia wady a gdy ten mimo możliwości tego dokonania nie zastosuje się do wezwania, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę na czas określony w trybie natychmiastowym bez zachowywania okresu wypowiedzenia.
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
Zarówno jak i najemca, tak też wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu na czas określony. Powody dla których może to zrobić są wyszczególnione w art. 11 o ochronie praw lokatorskich. Należy jednak pamiętać, że aby skutecznie wypowiedzieć umowę, wynajmujący musi uprzednio wystosować pisemne upomnienie i ponaglenie do zaprzestania naruszeń.
Widzimy zatem, że umowa najmu na czas określony może być wypowiedziana przez obie strony, ale zgodnie z zapisami w umowie. Jeżeli jednak w dalszym ciągu potrzebujesz porady lub informacji na temat umowy najmu i tego jak zapobiec ewentualnym problemom, zapraszam do kontaktu lub do zapoznania się z ofertą zarządzania najmem w Krakowie i Katowicach. Skutecznie i bezpiecznie wynajmiemy Twoje mieszkanie bez zbędnych łamigłówek.
