Co powinna zawierać dobra umowa najmu lokalu mieszkalnego?

03 lutego 2021 | Swift Rent | Kategoria: Wynajem mieszkań

Jak skonstruować dobrą umowę najmu mieszkania?

Wynajmowanie mieszkania oprócz korzyści finansowych niesie ze sobą również obowiązki, zarówno ze strony wynajmującego jak i najemcy, a także pewne ryzyka. Aby uniknąć niepotrzebnych problemów i niedogodności, należy zadbać o odpowiednio przygotowaną umowę najmu zabezpieczającą interesy wynajmującego, a także nakreślającą prawa najemcy. Jak stworzyć taką umowę aby najem mieszkania przebiegał bezproblemowo?

Jakie rodzaje najmu występują i czym się różnią?

Zanim zaczniemy sporządzać umowę najmu warto zapoznać się z dostępnymi opcjami umów najmu lokali mieszkalnych. Na dzień dzisiejszy, istnieją trzy rodzaje najmów:

• najem zwykły,
• najem okazjonalny,
• najem instytucjonalny.

Najem instytucjonalny polega na zawarciu umowy najemcy z przedsiębiorcą, a więc z osobą lub firmą zajmującą się wynajmem lokali mieszkalnych. Natomiast pozostałe dwa rodzaje najmu, czyli najem zwykły i najem okazjonalny mogą stosować osoby fizyczne – właściciele mieszkań, nie prowadzący działalności gospodarczej.

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny dotyczą jedynie lokali mieszkalnych, a także muszą być zawarte na czas określony. Różnią się od najmu zwykłego tym, że w przypadku pierwszych dwóch wymagana będzie wizyta u notariusza. Podczas sporządzania aktu notarialnego najemca oświadcza, że poddaje się dobrowolnej egzekucji i opuści wynajmowany lokal w terminie wyznaczonym przez wynajmującego. Oba rodzaje najmu pozwalają szybciej pozbyć się uciążliwego lokatora, który na przykład zalega z opłacaniem czynszu lub jest nieznośny dla sąsiadów. W przypadku najmu zwykłego proces eksmisji najemcy i dochodzenia swoich praw drogą sądową jest dłuższy, a w tym czasie wynajmujący jest zmuszony w dalszym ciągu zapewniać najemcy dach nad głową.

Najem okazjonalny w porównaniu z najmem instytucjonalnym wymaga większej ilości dokumentów. Podczas wizyty u notariusza, oprócz oświadczenia o poddaniu się egzekucji, najemca zobowiązany jest przedstawić, oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego oraz oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o zgodzie na zamieszkanie przez najemcę w przypadku wypowiedzenia umowy. Najem okazjonalny obarczony jest również potrzebą zgłoszenia najmu do naczelnika odpowiedniego urzędu skarbowego, natomiast najem instytucjonalny tego nie wymaga.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Umowy najmu, okazjonalnego, instytucjonalnego lub zwykłego zasadniczo nie wiele będą się różnić, natomiast są punkty które koniecznie muszą znaleźć się na każdej z nich, aby w jak najlepszy sposób określić stosunek najmu.

Zatem umowa najmu powinna zawierać:

• datę i miejsce zawarcia umowy,
• strony umowy (dokładne dane osobowe z numerem PESEL oraz numerem dokumentu tożsamości, a także adres zameldowania wynajmującego oraz najemcy),
• przedmiot umowy (dokładny adres wynajmowanego lokalu, powierzchnia oraz ilość pomieszczeń),
• czas trwania umowy – jeśli nie zaznaczymy tego w umowie, będzie ona traktowana jako umowa na czas nieokreślony,
• wysokość czynszu (odstępnego dla wynajmującego) oraz innych opłat eksploatacyjnych oraz związanych ze zużyciem mediów (prądu i gazu),
• data wydania lokalu najemcy oraz warunki wydania lokalu (wpłata kaucji),
• obowiązki najemcy – warto zaznaczyć aby najemca dbał o porządek i znajdujące się w mieszkaniu wyposażenie,
• warunki rozwiązania umowy najmu – możliwość wypowiedzenia umowy oraz okres wypowiedzenia,
• obowiązki wynajmującego – lepiej wszystko ustalić aby najemca nie był zaskoczony nieprzewidzianymi sytuacjami,

Przedstawione powyżej punkty to jedynie zarys najważniejszych elementów dobrej umowy najmu. Jeżeli nie masz doświadczenia w wynajmowaniu mieszkania warto zgłosić się do radcy prawnego który takową umowę sporządzi, bądź skorzystać z pomocy firm zarządzających najmem, które mają doświadczenie i na jej bazie sporządzają umowy które doskonale zabezpieczają interesy klientów.

Zapraszamy do kontaktu w sprawie oferty zarządzania najmem.

Zarządzanie najmem, obsługa najmu, zarządzanie mieszkaniami do wynajęcia. Zapraszamy do pełnej oferty zarządzania najmem!