Wynajmowanie nieruchomości to dziś jeden z najpopularniejszych sposobów generowania dodatkowego dochodu. Należy jednak pamiętać, że dochód z najmu podlega opodatkowaniu, a właściciel mieszkania ma wobec urzędu skarbowego konkretne obowiązki.
W tym artykule wyjaśniamy jak obecnie opodatkowany jest najem prywatny, jak obliczyć należny podatek od najmu mieszkania, w jakim terminie go zapłacić oraz jak prawidłowo rozliczyć się z urzędem skarbowym. Artykuł uwzględnia aktualne przepisy obowiązujące po reformach podatkowych wprowadzonych w ramach Polskiego Ładu.
Opodatkowanie najmu prywatnego – stan prawny obecnie
Od 1 stycznia 2023 roku (i nadal obecnie) najem prywatny osób fizycznych może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Oznacza to, że:
- nie ma już możliwości rozliczania najmu prywatnego na zasadach ogólnych (skala podatkowa),
- nie można odliczać kosztów uzyskania przychodu,
- nie ma możliwości amortyzacji lokalu,
- nie odlicza się odsetek od kredytu, remontów ani innych wydatków.
Podatek liczony jest od przychodu, a nie od dochodu.
Stawki ryczałtu od najmu
Obowiązujące stawki podatku ryczałtowego od najmu prywatnego są następujące:
- 8,5% – dla przychodów z najmu do kwoty 100 000 zł rocznie,
- 12,5% – od nadwyżki przychodów powyżej 100 000 zł rocznie.
Limit 100 000 zł dotyczy łącznego przychodu z najmu w danym roku podatkowym (dla małżonków rozliczających się odrębnie – po 100 000 zł na osobę).
Jak obliczyć podatek od najmu – przykład praktyczny
Załóżmy następującą sytuację: czynsz najmu (odstępne dla właściciela) wynosi 2 000 zł, opłaty administracyjne i media to 500 zł, a w umowie kwoty są wyraźnie rozdzielone.
Do opodatkowania ryczałtem bierze się wyłącznie przychód właściciela, czyli odstępne w wysokości 2 000 zł.
Wyliczenie podatku: 2 000 zł × 8,5% = 170 zł
W tej sytuacji miesięczny podatek dochodowy od najmu wynosi 170 zł. Skorzystaj z naszego kalkulatora podatku od najmu, aby samodzielnie obliczyć należny podatek dla swojej sytuacji.
Terminy płatności podatku
Podatek ryczałtowy od najmu należy wpłacać:
- miesięcznie – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu,
- lub kwartalnie – jeśli podatnik spełnia warunki do rozliczeń kwartalnych.
Przykład: Podatek za styczeń należy zapłacić do 20 lutego.
Jak zapłacić podatek od najmu?
- Należy wygenerować mikrorachunek podatkowy (na podstawie numeru PESEL) na stronie Ministerstwa Finansów.
- Następnie wykonuje się przelew podatkowy ze swojego konta bankowego, wybierając formularz PPE (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych).
- Nie ma obowiązku zgłaszania umowy najmu do urzędu skarbowego, o ile nie jest to umowa najmu okazjonalnego.
- Zgłoszenie do urzędu następuje automatycznie poprzez pierwszą wpłatę podatku.
Ważne: zapisy w umowie najmu mają znaczenie
Bardzo istotne jest, aby w umowie najmu wyraźnie rozdzielić czynsz najmu (odstępne) od opłat administracyjnych i mediów oraz wskazać, że opłaty eksploatacyjne są refakturowane na najemcę.
Jeżeli w umowie widnieje jedna łączna kwota, np. 2 500 zł, urząd skarbowy uzna całość za przychód właściciela i podatek będzie liczony od pełnej kwoty.
Roczne rozliczenie podatku – PIT-28
Roczne rozliczenie ryczałtu od najmu odbywa się na formularzu PIT-28:
- deklarację składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym,
- deklarację można złożyć elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy lub papierowo.
Zarządzanie najmem a kwestie podatkowe
Jeżeli po zapoznaniu się z powyższymi zasadami nadal masz wątpliwości dotyczące najmu i rozliczeń podatkowych, warto rozważyć współpracę z firmą zajmującą się profesjonalnym zarządzaniem najmem.
Kompleksowa obsługa najmu obejmuje nie tylko kontakt z najemcą i bieżące zarządzanie lokalem, ale również wsparcie w zakresie prawidłowych zapisów umownych, rozliczeń podatkowych oraz optymalizacji formalnej najmu. Skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się więcej o naszej ofercie.
