Kto i za jakie naprawy odpowiada w wynajmie?

10 wrzesień 2021 | Swift Rent | Kategoria: Zarządzanie najmem

Kto odpowiada za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Inwestycja w mieszkanie to szereg korzyści, ale jednocześnie problemów. Jednym z nich są psujące się elementy mieszkania oraz wyposażenia lub instalacji. Często jest to kwestią sporną pomiędzy najemcą a wynajmującym i może doprowadzić do nieprzyjemności. Które naprawy zatem są po stronie najemcy a które po stronie wynajmującego? Co mówią przepisy Kodeksu Cywilnego i jak jest to interpretowane w oczach sądu?

Kodeks Cywilny i Ustawa o ochronie praw lokatorów o naprawach w wynajmowanym mieszkaniu.

Najważniejszym dokumentem, który reguluje obowiązki najemcy i wynajmującego, jest umowa najmu zawarta pomiędzy obiema stronami. Jeśli w umowie nie pojawią się indywidualnie sprecyzowane zapisy dotyczące tego kto i za jakie naprawy odpowiada, wtedy należy odwołać się do Art. 662 i Art. 663 Kodeksu Cywilnego oraz do Ustawy o ochronie praw lokatorów Art. 6a i 6b. Aby nie lać wody pozawalam sobie zamieścić oba zapisy poniżej.

Art. 662 i 663 brzmią następująco:

Art. 662. [Wydanie i nakłady na rzecz]

§1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
§3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Art. 663. [Naprawa rzeczy]

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów zaś ma taką treść:

Art. 6a. Obowiązki wynajmującego:

1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

1. napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej,anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
2. wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Art. 6b. Obowiązki najemcy w zakresie utrzymania lokalu

1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
• okien i drzwi;
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

1. malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
2. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Widzimy zatem, że te dwa prawne dokumenty jasno określają, za które naprawy odpowiada wynajmujący, a za które naprawy odpowiada najemca. Należy jednak pamiętać o tym, że każda sytuacja powinna być interpretowana indywidualnie w zależności od zaistniałych sytuacji.

Zdrowy rozsądek w sytuacjach spornych.

Wyobraźmy sobie sytuację następującą. W mieszkaniu, które wynajmujemy, posiadamy sprzęt dosyć wiekowy. Dziesięcioletnia pralka plus dziesięcioletnia zmywarka nie koniecznie odstraszą najemcę od wynajmu, ale niosą ze sobą ryzyko częstych awarii. Nagle po tygodniu najmu w pralce i zmywarce dochodzi do zepsucia kluczowych elementów takich jak grzałka lub łożyska bębna. Zgodnie z przepisami odpowiedzialnym za tego typu naprawy powinien być najemca. Jednak czy z punktu widzenia najemcy jest to uczciwe? Czy wynajmujący nie powinien poczuć się do obowiązku naprawy owego wyposażenia. Ocena sytuacji zapewne zależy od innych czynników, takich jak długość zawartej umowy najmu lub sposób eksploatowania urządzeń, natomiast chciałbym nadmienić, że w takich sytuacjach warto być człowiekiem i zachować zdrowy rozsądek. Zawsze warto postawić się na miejscu drugiej osoby i zastanowić jak poczulibyśmy się po tej drugiej stronie i czy aby na pewno w takiej sytuacji powinny być zastosowane przepisy Kodeksu Cywilnego oraz Ustawy o ochronie praw lokatorskich. Decyzję pozostawiam wam.

Zarządzanie najmem odpowiedzią na wszelkie spory

Jeżeli rozwiązywanie wszelkich spornych spraw związanych z najmem oraz naprawami w Twoim wynajmowanym mieszkaniu jest dla ciebie problemem, pamiętaj, że zawsze możesz skorzystać z usług zarządcy najmem. Dzięki doświadczeniu wiemy co leży w obowiązkach najemcy a co powinien zrobić wynajmujący.

Zarządzanie najmem, obsługa najmu, zarządzanie mieszkaniami do wynajęcia. Zapraszamy do pełnej oferty zarządzania najmem!