Program kredyt 2%. Czy ceny mieszkań wzrosną?

Program kredyt 2%. Czy ceny mieszkań wzrosną? 

Obecnie na rynku nieruchomości obserwujemy podobieństwo zdarzeń, które prowadzą do dynamicznego wzrostu cen mieszkań. Popyt zaczyna się odblokowywać, a decyzje dotyczące kredytów i zakupów są aktualizowane. Strach przed hiperinflacją, który wcześniej powodował ostrożność inwestorów, teraz minął.

Wskaźniki rynkowe jednoznacznie wskazują na wzrostowy trend. Dlatego nie warto zwlekać z zakupem mieszkania, ponieważ ceny będą kontynuować swoją trajektorię wzrostową, a popyt będzie się zwiększać wraz z poprawą koniunktury gospodarczej.

Na rynku mieszkaniowym oczekiwano spadków cen z powodu wybuchu wojny na Ukrainie, wzrostu inflacji, podwyżek stóp procentowych oraz rekomendacji KNF ograniczającej zdolność kredytową Polaków. Jednak obecnie sytuacja na rynku wydaje się zmieniać, skutkując rosnącym popytem i cenami nieruchomości.

Od czego zależą ceny mieszkań?

Podobnie jak w przypadku praw fizyki, które obowiązują w naszym środowisku, na rynku nieruchomości również działają pewne 'prawa fizyki'. Są to zasady lub trendy, które można zaobserwować na podstawie działań i zachowań na rynku. Przykładowo, obserwuje się niższe zwroty z najmu na większych rynkach o większej płynności, oraz wyższe zwroty z najmu na nieruchomościach budżetowych. Podobnie, te 'prawa fizyki' mają wpływ na ceny mieszkań.

Na ceny mieszkań wpływają poniższe czynniki:

• Wartość odtworzeniowa: Koszt budowy nowego mieszkania jest determinowany przez 'prawo fizyki' i cenę wcześniej wybudowanych mieszkań, a wzrost cen mieszkań spowodowany jest przez inflację, obejmującą wzrost cen wielu składników budowlanych.
• Czynniki makroekonomiczne: mowa tutaj m.in. o: oprocentowaniu obligacji skarbowych, wysokości stóp procentowych, poziomu oszczędności, dostępności kredytu, poziomu wzrostu lub spadku PKB, dynamiki giełdowej, regulacji prawnych i podatkowych, otwartości na dopływ kapitału zagranicznego, regulacje rynkowe oraz wiele innych czynników.
• Relacja podaży i popytu: Obecna podaż mieszkań jest zależna od różnorodnych czynników, tj.: regulacje prawne, sprawność aparatu administracyjnego, polityka lokalnych władz, stopień zagęszczenia urbanistycznego, cykl budownictwa, dostępność materiałów budowlanych, dostępność finansowania, tempo sprzedaży mieszkań, oraz wiele innych aspektów. Popyt na rynku nieruchomości zależy od demografii, urbanizacji, atrakcyjności miasta (np. edukacja, możliwości zatrudnienia, oferta kulturalna). Czynniki społeczne, tj. wiek, w którym ludzie opuszczają rodzinne miejsce, liczba rozwodów oraz preferencje młodych osób wobec bycia singlem. Na popyt na rynku nieruchomości wpływa również makroekonomia, czyli m.in. umiejętność oszczędzania, zdolność gromadzenia wkładu własnego, zdolność kredytowa oraz skłonność do zaciągania długoterminowych kredytów hipotecznych. Rządowe programy wsparcia dla mieszkalnictwa, preferencje wobec posiadania własności kontra akceptacja najmu, inwestowanie w najem, aktywność na rynku nieruchomości oraz duże fundusze inwestycyjne.
• Oczekiwania inwestorów i konsumentów: Nastroje rynkowe są kształtowane przez wiele czynników, zarówno makroekonomicznych, jak i mikroekonomicznych, które wzajemnie się wzmacniają. Wpływ na nastroje rynkowe mogą mieć również media oraz zewnętrzne wydarzenia i odwrotnie. Przekonanie, że posiadając gotówkę, lepiej jest kupować teraz, zanim ceny wzrosną, może samo w sobie prowadzić do wzrostu cen.

Dlaczego ceny mieszkań wzrosną?

Po pierwsze wysoka inflacja: wynosząca 16%, a być może nawet wyższa, ze względu na brak pełnego zaufania do danych dostarczanych przez rządowe urzędy statystyczne. Co więcej, wielu ekonomistów prognozuje, że inflacja nie spadnie szybko, co stanowi dodatkową obawę.

Wspomniane wcześniej czynniki makroekonomiczne: ryzyko przelania się wojny w Ukrainie do Polski znacząco zmalało. Ceny surowców zaczęły spadać na rynkach globalnych. Nie nastąpił oczekiwany gwałtowny spadek PKB.

Ceny mieszkań wzrosną ze względu na program 'kredyt 2%' wprowadzony od 1 lipca, co może skutkować wzrostem cen. Brak dostępu do mieszkań u deweloperów wynika z ograniczeń związanych z pandemią, przerwanych łańcuchów logistycznych oraz spowolnienia w wydawaniu pozwoleń na budowy z powodu pracy zdalnej administracji budowlanej. Pomimo rekordowego roku 2021, branża deweloperska jest obecnie osłabiona ze względu na wybuch wojny na Ukrainie, który zaszkodził deweloperom.

Inwestorzy oczekiwali spadków cen od ponad 3 lat, do których nie doszło. Obecnie nasila się przekonanie, że ceny nie spadną mimo pojawiających się obaw o utrzymanie się inflacji. Hiperinflacja jest mało prawdopodobna, co jest pozytywne. Niemniej jednak, ze względu na rosnące ceny materiałów budowlanych i innych składników procesu budowlanego, przewiduje się wzrost cen mieszkań, co wpłynie na spadek wartości lokat bankowych oraz kapitału zamrożonego w obligacjach.

Wszystkie czynniki mające wpływ na rynkowe ceny mieszkań jednoznacznie wskazują obecnie na wzrosty.

Kiedy można spodziewać się wzrostu cen?

Mimo zastrzeżeń, prognozuje się wzrost cen na rynku nieruchomości, jednak nie będzie to natychmiastowe. Możliwe, że popyt na mieszkania ulegnie zmianie z różnych przyczyn, np. ze względu na spadające ceny. Projekt kredytów oprocentowanych na poziomie 2% może okazać się nieudanym pomysłem. Deweloperzy mogą mieć więcej mieszkań w magazynach, niż wynika to z raportów analityków rynkowych, aby uniknąć pogłębiania kryzysu na rynku. Inwestorzy także mogą być mniej skłonni do zakupów po dłuższym okresie oczekiwania na lepsze okazje, co wpłynie na ich zdolność inwestycyjną.

Duża część rynku to konsumenci, którzy kupują nieruchomości w celu zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w celach inwestycyjnych.

Rynek, który był w fazie uśpienia, teraz dynamicznie przechodzi do fazy 'kształtowania'. Bez względu na fluktuacje na rynku, zawsze warto być przygotowanym przed okresem zwiększonego zainteresowania najmem. Szczególnie w obecnym roku, gdy 'rynek właścicieli' niespodziewanie zmienia się w 'rynek najemcy'. Teraz to najemcy mają większą siłę negocjacyjną, dlatego warto działać szybko i sprawnie, aby nie przegapić atrakcyjnych okazji.

Zarządzanie najmem, obsługa najmu, zarządzanie mieszkaniami do wynajęcia. Zapraszamy do pełnej oferty zarządzania najmem!